新信号 南京苏州同时发布楼市调控意味什么？

昨日，南京和苏州两个城市几乎同时发布了楼市调控新政。

南京

南京新政称，决定从2016年8月 12 日起，进一步加大政策调控力度，调整土地公开出让竞价方式和商品住房贷款首付比例，促进房地产市场持续稳定健康发展。

首套房仍按前期政策首付25%(高淳、溧水20%)不变;

对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭少首付款比例调整为不低于35%(除高淳、溧水);

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭少首付款比例调整为不低于50%(除高淳、溧水);

调整土地公开出让竞价方式上，甚至涉及现房销售等相关要求，这在南京房地产市场此前是没有过的。

一是规定经营性用地公开出让实行网上交易，竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

二是当网上竞价达到一定比例时，调整该地块所建商品住房预售条件，其中当网上竞价达到上限价80%时，申领预售许可证应达到以下施工进度：七层及以下的，应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的，应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。

当网上竞价达到上限价90%时，该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定，并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

三是当网上竞价达到大限价时，仍有2家以上单位要求继续竞买的，停止网上竞价，改为现场摇号产生竞得者，并在大限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法，主要目的是既要防止产生新的高价地，控制地价过快上涨，同时又加大土地市场供应，对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

苏州

无独有偶，江苏省的另一个城市苏州也同时发布了调控政策，包括差别化住房信贷政策、调整非户籍居民购房政策、调整公积金贷款政策、调整土地供应条件和竞价方式等组合拳。

新政自2016年8月12日起实施，有关政策与新政不符的以本意见为准。政策执行时间，购买新建商品房、二手房以及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。

1、提高住宅用地竞买保证金和土地出让金首付款比例，竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上，首付款由现行的50%提高到60%或以上;同时，缩短土地出让金付款期限，全额土地出让金支付期限调整为3个月内。

2、土地出让成交价超过市场指导价的所有项目，土地竞得人全额缴纳出让金期限缩短为2个月，支付的，取消竞得资格或解除土地出让合同并没收保证金。同时，提高项目预售条件：土地出让成交价超过市场指导价(不含市场指导价)的，工程结构封顶后方可申请预售许可;土地出让成交价超过市场指导价10%(不含10%)的，工程竣工验收后方可申请预售许可。

3、居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清，再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的少首付款比例，苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。居民家庭已有2套及以上住房且购房贷款未结清的，继续停止发放“三套”及以上住房贷款。

4、非本市户籍居民家庭申请购买第2套住房时，应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。

一线城市会继续上涨、二线城市房价会开始趋缓

专家称，南京和苏州同一天出台政策，符合市场预期，说明二线城市“去资产泡沫”的序幕已经开启，这对于后续南京和苏州房地产市场健康发展，以及二线城市的政策模仿等于积极的作用。从政策层面看，苏州虽然重启限购版，但外地人购置首套住房还是没有太多的限制的，这个时候可能要警惕一种风险，即部分购房者担心后续政策收紧，可能会有加快购房的打算。而部分购房者可能希望房价下跌，也会有观望的做法。而对于南京市场来说，相对政策偏柔软，这和南京的房价上涨压力没有苏州大是有关系的。

基于此类政策的因素，后续房价走势判断如下：

一线城市会继续上涨，因为担忧政策收紧，部分购房者会在8月份完成置业计划。

二线城市房价会开始趋缓，因为政策确实体现了二线城市打压房价的决心。

三四线城市则会出现房价小涨的态势，这和去库存下需求积极释放的态势有关系。

虽然威海地区目前没有限购政策，但是这次政策调整是不是楼市一个新信号，还是得看下一步政策。

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